Проектное финансирование используется при реализации крупных проектов, связанных со строительством или реконструкцией промышленных объектов, добычей полезных ископаемых и т.д. Организовать финансирование проектов можно как для действующего бизнеса, так и для вновь создаваемого.
Участниками проектного финансирования, как правило, являются:
-
Банк (кредитор)
Предоставляющий основную часть финансирования (обычно 60-80%)
-
Инициатор и /или инвестор
Лицо инициирующее проект и участвующие в его софинансировании (обычно 20-40%)
-
Проектная компания (SPV)
Получателем финансирования (заемщиком), как правило, выступает специально создаваемая для реализации проекта компания. Ее создание зачастую является требованием кредитора и обусловлено необходимость отделения проекта от иной деятельности инициатора, защиты инвестиций от исторических налоговых и юридических рисков, связанных с предыдущей деятельностью компании.
Сумма от 500 млн. рублей
Срок от 5 до 10 лет.
Плавающая ставка, зависит от состояния финансовых рынков
Инвесторы
Собственный капитал
Подрядчик
Контракт на строительство
Контракт на поставку сырья и топлива
Подрядчик сырья и топлива
Финансирование
Проектная компания
Соглашение на производство продукции
Покупатель продукции на основании Соглашения
на
производство продукции
или
Замодавцы
Заёмный капитал проектного
финансирования
Оператор
Контракт на эксплуатацию и обслуживание
Соглашение поддержки
Концессионный договор или лицензия
Представитель государственных органов власти
или
другой общественной организации
Целесообразно использовать проектное финансирования в качестве источника денежных средств для реализации проекта в случаях, когда структура сделки удовлетворяет условиям, указанным в таблице ниже.
Если структура Вашего проекта не соответствует или не будет соответствовать одному или нескольким критериям, то рекомендуем оценить шансы на привлечение финансирования для минимизации потери времени и денег на подготовку проекта. Финансирование банком выделяется только после выполнения всех отлагательных условий, которые, как правило, озвучиваются постепенно.
Собственные средства Инициатора
Объем участия:
От 20% до 40% от общей стоимости Проекта (определяется банком индивидуально в зависимости от проекта и заемщика).
Формы участия:
- В денежной форме;
- В форме имущества и ранее понесенных задокументированных расходов.
Для оплаты процентов банку до выхода проекта на стадию генерирования денежного потока предусматривается обязательное резервирование денежных средств.
Срок
До 5 лет при финансировании строительства жилой недвижимости.
До 10 лет при финансировании иных проектов.
Обеспечение
- Залог 100% долей в уставном капитале / акций заемщика
- Поручительство залогодателей по сделке, а также бенефициаров и/или других компаний группы заемщика;
- Залог объектов недвижимости, построенных в рамках проекта;
- Банковская гарантия;
- Иное обеспечение по предложению банка.
Инициатор / Проектная компания (SPV)
Требования к опыту
- Наличие в штате сотрудников, имеющих успешный опыт реализации аналогичных проектов
- Успешный опыт ведения хозяйственной деятельности, предусмотренной проектом, и прибыльная деятельность по данному (смежному) направлению на протяжении последних 3-х лет. Для жилищного строительства не менее 5 лет;
- Масштаб планируемого проектом бизнеса не должен превышать масштаб действующего бизнеса Инициатора;
- Для проектов жилищной застройки: соответствие требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
- В некоторых случаях необходимо заключение договора с управляющей компанией, сопровождающей проект «под ключ».
Требования благонадежности:
- Наличие аудированной отчетности у инициатора/группы;
- Соответствие критериям благонадежности банка инициатора/поручителей/бенефициаров проекта;
- Прозрачная схема владения и управления;
- Отсутствие сомнительных внутригрупповых расчетов;
- Низкий уровень налогового риска у инициатора/группы;
- Отсутствие судебных разбирательств, которые могут существенно повлиять на ход реализации проекта;
- Адекватный критериям банка уровень текущей долговой нагрузки инициатора/группы.
Финансовая состоятельность проекта
- Имеется подтверждение востребованности проекта на местном рынке, в т.ч. маркетинговые исследования, статистика по продаже аналогичного продукта в локации проекта;
- Законтрактовано не менее 50% от предполагаемой годовой выручки проекта;
- Цена будущей продукции/услуги не должна быть выше рыночной (за исключением наличия иных критериев, которые делают продукцию незаменимой или исключительной, что в любом случае обеспечит ее продажи при отсутствии прямой конкуренции);
- Объемы реализации продукции не должен превышать объем рынка, на котором планируются реализации (с учетом продукции конкурентов);
- Приобретаемое в рамках проекта оборудование должно способствовать снижению себестоимости продукции в сравнении с конкурентами (энергосберегающим, высокотехнологичным и т.д.);
- Стоимость строительства не должна превышать среднюю стоимость строительства аналогичных проектов;
- Для вспомогательного оборудования и техники, напрямую не влияющие на проект подобраны самые оптимальные ценовые варианты;
- Если есть возможность разделить проект на очереди, то это необходимо делать. Каждая очередь строительства должна быть независимой бизнес-структурой, приносящей доход и имеющая возможность погашать кредит;
- Заключение договора страхования финансовых рисков.
Бюджет проекта
- До начала финансирования проекта проводится подтверждение бюджета проекта, фактически произведенных затрат, экспертиза ИРД и проекта на предмет соответствия действующим нормативным документам;
- Бюджет проекта включает в себя, но не
ограничивается затратами, согласованными с
банком, подтвержденными соответствующим
отчетом,
подготовленным надзорной компанией,
приемлемой
для банка:
- СМР, оборудование, сети т.д.
- Стоимость земельного участка
- Операционные затраты, в том числе налоги и т.д.
- Обязательное подтверждение собственного участия в денежной и имущественной форме до начала финансирования проекта банком;
- Строго целевое финансирование;
- Готовность инициатора дофинансировать проект в случае превышении его бюджета в ходе реализации.
- На инвестиционной стадии (в период строительства, закупки оборудования и т.д.) осуществляется периодический (ежемесячный или ежеквартальный) мониторинг хода реализации проекта (проверка освоения кредитных средств, соблюдения графика строительства и качества выполнения работ).
- Подтверждение бюджета, фактических вложений, качества реализации проекта и его мониторинг проводятся независимым техническим консультантом или сотрудниками банка в зависимости от специфики и сложности проекта.
- Имеется вся необходимая для реализации проекта исходно-разрешительная (ИРД), проектно-сметная документация (ПСД), правоустанавливающая и правоподтверждающая документация.
Контрагенты по проекту
- Перед началом финансирования с банком согласовываются все контрагенты по проекту, они должны соответствовать финансовым критериям и критериям службы безопасности;
- До начала финансирования в банк на согласование предоставляется вся договорная база с контрагентами, при необходимости банк вносит корректировки в договора;
- Подбор альтернативных поставщиков и заключение предварительного договора на случай отказа основного поставщика.
Часто встречающиеся правки в договора с контрагентами, которые вносит банк:
- Закрепление в договоре поставки оборудования окончательной цены на оборудование в рублевом эквиваленте на момент заключения договора;
- Предусмотреть в договоре поставки оборудования штрафные санкции к поставщикам/ подрядчикам за нарушение ими условий договора;
- Предусмотреть в договоре гарантии возврата аванса или оплату основных сумм по контрактам после выполнения обязательств поставщиков/подрядчиков;
- Страхование рисков несвоевременной поставки оборудования страховой компанией;
- Предусмотреть в договоре на поставку оборудования дополнительные услуги со стороны поставщиков: обучение персонала, сопровождение работы оборудования и сервисное обслуживание;
- Заключение договора страхования (возмещение понесенных убытков при поломке оборудования);
- При выборе оборудования обращать внимание на наличие ближайщих сервисных компаний и скорость доставки и замены деталей;
- Предусмотреть в договоре поставки сырья необходимые объемы, качество, стоимость и штрафные санкции при нарушении основных условий договора;
- Страхование рисков не поставки сырья договором страхования (возмещение полученных убытков)
- Закрепление в договоре максимальной цены в рублевом эквиваленте, которую нельзя превышать (иначе производство будет неэффективным) на момент заключения договора.
- И так далее.
Как правило, после внесения подобных правок контрагенты повышают цену договора, либо отказываются и тогда их не согласовывает банк. Не редкие случаи, когда состав контрагентов несколько раз меняется и стоимость проекта из-за этого вырастает. Банку важны поставщики с репутацией и застрахованными рисками, а инициатору оптимальные с точки зрения бюджета.
Финансовая модель, бизнес план и мониторинг проекта
- В целях анализа проекта в банк предоставляется финансовая модель, включая стресс-анализ;
- Финансовая модель предоставляется в банк на
этапе предварительных переговоров, а затем
актуализируется:
- перед выставлением банком отлагательных условий,
- перед подписанием кредитно-обеспечительной документации,
- регулярно на этапе реализации проекта.
- Мониторинг хода реализации проекта (в частности: срока, бюджета проекта, актуальности и достаточности ИРД) осуществляется с привлечением надзорной компании, приемлемой для банка;
- Адекватность заложенных в модели бюджета проекта и сроков строительства, а также достаточность ИРД подтверждается банком с привлечением надзорной компании, приемлемой для банка;
- Кредитный договор предусматривает исполнение бизнес-плана в части соблюдения темпов и цен продаж, в случае отклонения фактических результатов проекта от бизнес-плана банк имеет право требовать досрочного погашения кредита с наложением регресса на поручителей/бенефициаров.
- Все расчеты, осуществляются с использованием банковского счета, открытого в банке.
- Разработка инвестиционной презентации / меморандума. Подготовка презентаций / отчетов / дорожных карт и других материалов к совещаниям
- Отслеживание план/факта проекта
- Проведение маркетинговых исследований
- Экспертиза разработанных ранее бизнес-планов, финансовых моделей
За годы работы над структурированием сделок проектного финансирования нашими специалистами был выработан оптимальный подход позволяющий быстрее доводить успешные проекты до конца, а не готовые к проектному финансированию проекты с минимальными издержками выводить из этого процесса.
- Подбор банковских и финансовых продуктов и решений с учетом потребностей проекта.
-
Определение круга банков - потенциальных партнеров (проведение первичных переговоров). Необходимо выделить перечень банков, в которые можно обратиться за финансированием. Наиболее важные критерии ранжирования банков:
- опыт кредитования в отрасли проекта;
- наличие подразделения проектного финансирования;
- объемы возможного финансирования;
- стоимость фондирования банка.
-
Подготовка документов для первичного анализа в банк, включающих кроме юридических и финансовых документов, следующие документы:
- Презентация проекта (инвестиционный меморандум);
- Бизнес-план проекта с проработанным бюджетом проекта, структурой проекта и финансовой моделью.
На этой стадии необходимо вести активный диалог с банком с целью выявления финансовых ковенант, которые он будет использовать для мониторинга состояния проекта, и убедиться в том, что эти ковенанты выполнимы для бизнеса (а лучше, если будет резерв на случай ухудшения ситуации), т.к. они впоследствии лягут как ограничители в кредитный договор.
- Предоставление информации и документов о проекте, подготовленных на Этапе 1, в отобранные банки. При этом необходимо в переговорах с банками «заходить» на более высокий уровень принятия решений с презентацией проекта, так как это дает больше шансов продолжить сотрудничество. На основании полученной информации банкиры оценивают привлекательность проекта, обоснованность планов и прогнозов, перспективность рынка, финансовые результаты проекта. В случае положительного вердикта сотрудников департамента по внутренней кредитной политике банка, специалисты его проектного департамента готовят предварительные условия финансирования.
- Получение предварительных условий кредитования от банков. В них отражаются объем кредитования, ставка, срок, обеспечение и прочие условия, на которых банк готов профинансировать проект. Эти условия являются базовыми и служат отправной точкой кредитной работы. После получения предварительных условий кредитования необходимо продолжать работу минимум с тремя банками, чтобы иметь маневр на случай непредвиденных ситуаций и сложностей, приводящих к срыву финансирования. Банки мотивирует конкуренция, так как с их стороны проводится большой объем работы и в случае ухода клиента в другой банк она просто пропадет.
-
Согласование предварительных условий кредитования, а также подписание протокола о намерениях (не всегда). Срок согласования может составить от 1 до 6 месяцев, и обусловлен детальной проработкой условий кредитования, т.к. в этом документе происходи утверждение:
- Списка основных участников проекта (в него помимо кредитора, инициатора и заёмщика могут входить, генеральный подрядчик, основной поставщик оборудования, основные покупатели, инжиниринговые компании и прочие контрагенты);
- Целевое использование и порядок предоставления финансирования;
- Размер и валюта кредита, процентная ставка, срок кредита и порядок его погашения;
- Перечень обеспечения, по исполнению обязательств по кредиту;
- Перечень поручителей по кредиту;
- Права и обязанности сторон;
- Гарантии и заверения;
- Страхование;
- Хеджирование;
- Отлагательные и отменительные условия, при удовлетворении которых окончательное решение банка будет положительное. Банк формирует матрицу рисков, каждый риск должен быть закрыт документом или действием.
-
Формирование «дорожной карты» проектного финансирования. Исходя из согласованных предварительных условий, разрабатывается и согласовывается с банком график подготовки документации, предшествующей кредитному одобрению. В перечень документации могут входить:
- Исходно-разрешительная документация;
- Проектно-сметная документация с экспертизой и стадией «РД»;
- Разрешение на строительство;
- Договора концессии и/или документы по государственной поддержке.
- Финансовая и юридическая документация по инициатору проекта, проектной компаний (заемщику), инвестору, аффилированным лицам, а также по основным контрагентам проекта;
- Маркетинговое исследование;
- Документы, обеспечивающие реализацию проекта (договора покупки оборудования, договора и соглашения на строительство, договора на инжиниринг и т.д.);
- Документы, подтверждающие участие инициатора и/или инвестора в проекте, в том числе заключения независимых оценочных компаний в случае участия имуществом;
- Соглашение с инвестором – данное соглашение регулирует обязанности инвестора по обеспечению финансирования проекта;
- И прочие документы, указанные в отлагательных условиях.
- Предварительная проработка проектной заявки. На этой стадии происходит передача выше перечисленных документов в банк, и производиться на основе них пересчет всей финансовой модели, обновляются ковенанты и вносятся коррективы в бизнес-план.
-
Анализ и экспертиза банком документов. Банковская экспертиза проводиться по следующим направлениям, с возможным привлечением сторонних и независимых экспертов:
- Анализ экономической и политической стабильности в регионе реализации проекта;
- Законодательно-нормативный анализ, анализ юридической стороны сделки;
- Финансовый анализ;
- Технический и строительный анализ. В крупных проектах привлечение эксперта банком в сфере строительства (инжиниринга, оборудования) с целью оценки очень велико, т.к. в силу различной специфики бизнеса сами банкиры, как правило, такими навыками не обладают.
В ходе анализа могут быть выявлены «проблемные» по мнению банка места, которые необходимо будет обосновывать и нивелировать.
- Получение кредитного решения от банков.
- Подписание кредитно-обеспечительных документов. Юридические департаменты многих банков не отличаются клиентоориентированностью и ввиду этого банк представляет проекты договоров, учитывающие в первую очередь интересы кредитора. Однако, так как банк понес затраты на предшествующих этапах существует возможность в разумных пределах вносить выгодные для заемщика коррективы.
- Техническое сопровождение кредита. Предоставление в банк на регулярной основе отчетов и документов о ходе реализации проекта, соблюдении ковенант, расходовании бюджета, аудированной финансовой отчетности и т.д.
- Оптимизация кредитного портфеля. После завершения строительства объекта, строительные риски для банка существенно снизились, поэтому появляется возможность рефинансировать взятые кредиты на более выгодных условиях, что является следствием снижения рисков.
